La “Tokenizzazione” di asset non digitali: che cosa è ed a chi può essere molto utile.

Cosa è un Token.
Con il termine Token si intende un “indicatore univoco” registrato in una blockchain, con funzione di rappresentare un oggetto digitale, di certificare la proprietà di un bene o di consentire l’accesso a un servizio.
Si tratta cioè di uno degli sviluppi più interessanti dal punto di vista economico della tecnologia Blockchain.
La Blockchain, come noto, è un insieme di tecnologie che danno vita ad un registro informatico condiviso, strutturato come una catena di blocchi contenenti le transazioni e il consenso è distribuito su tutti i nodi della rete. Tutti i nodi possono partecipare al processo di validazione delle transazioni da includere nel registro.
Per tramite di “Smart Contracts” e di adeguate piattaforme informatiche si possono individuare, disciplinare e attribuire diritti su beni digitali, su beni fisici o disciplinare l’erogazione di servizi, fisici o digitali, ma soprattutto è possibile documentare in maniera inoppugnabile il trasferimento di tali diritti, rendendo inequivocabilmente tracciabile tutto ciò.
I token si caratterizzano per liquidità, frazionabilità, scambiabilità, immutabilità.
Un token può essere fungibile, ossia un Fungible Token (FT) o non fungibile, Non-Fungible Token (NFT). I Fungible Token sono quei token il cui valore può dirsi intercambiabile*. Un esempio di token fungibile è la moneta: il valore di ciascun Bitcoin è uguale.

Cos’è uno Smart Contract
Gli smart contract sono protocolli informatici che facilitano, verificano o fanno rispettare la negoziazione o l’esecuzione di un contratto.
In definitiva si tratta di scritture software attraverso le quali i contraenti manifestano il reciproco consenso e certificano tramite la Blockchain sia la conclusione del contratto, così come le fasi di esecuzione delle rispettive prestazioni.
Gli smart contract sono molto frequenti nei contratti finanziari online, nei contratti di registrazione dei copyright, nel mondo della digital art, ma molte altre applicazioni stanno diventando esempi concreti e di successo.
Gli smart contract sono stati concepiti in definitiva per rendere le transazioni più trasparenti, semplici, più agili e meno costose.

Tokenizzazione di asset non digitali
Fin da subito si è intuito che questo sistema di identificazione, certificazione e tracciamento di asset, poteva non essere limitato ai prodotti informatici e dunque ben si adattava ad essere utilizzato anche per identificare, certificare e tracciare anche beni fisici del mondo reale.
Tuttavia i beni reali hanno una loro fisicità, caratteristiche proprie, esprimono le loro utilità nella connessione fisica con i soggetti di diritto e hanno particolari discipline giuridiche nei vari ordinamenti giuridici e soprattutto esistono al di fuori delle reti di computer.
Per combinare le caratteristiche dei beni fisici con il mondo della Blockchain e degli smart contract, con le loro facilitazioni, bisogna attuare il processo di c.d. “rappresentazione” dei beni reali nel mondo digitale.
La rappresentazione è costituita essenzialmente dalla descrizione del bene in maniera univoca, in modo che non esista dubbio sull’identità del bene rispetto alla sua rappresentazione digitale, l’incorporazione del diritto in un Token custodibile come bene in uno “wallet” (ovvero per tramite di un servizio di custodia offerto da società specializzate) e trasferibile a terzi, ed infine la “custodia” del bene reale da parte di colui che tokenizza il bene, affinché sia assicurato nei fatti l’esercizio del diritto contenuto nel token al soggetto legittimato dal suo possesso.
La tokenizzazione può riguardare sia beni mobili che immobili, ma le differenze sono consistenti soprattutto per le conseguenze derivanti dalle legislazioni nazionali sotto le quali sono posti i soggetti o i beni che vengono rappresentati.

I beni mobili
La tokenizzazione tra i beni mobili ha avuto applicazione concreta principalmente nel mercato delle opere d’arte e nel mercato dei titoli azionari.
Anche le opere d’arte tradizionali possono infatti essere tokenizzate, attribuendo al titolare del token diritti sulla rappresentazione digitale dell’opera. La tokenizzazione può essere effettuata tuttavia solo con l’assenso dell’artista o del titolare del diritto di sfruttamento economico dell’opera, in base a quanto previsto dal contratto di cessione della stessa.
Sulla Tokenizzazione dei titoli azionari recentemente la Consob ha pubblicato un quaderno con l’intento di dare un ordine alla materia e di rappresentare alcuni casi di studio per chiarire i punti fermi e gli aspetti ancora aperti.

Real Estate
La c.d. Tokenizzazione del Real Estate è un fenomeno in forte crescita e riguarda la creazione di un sistema di trasferimento della proprietà o del diritto all’utilizzo di un bene immobile per tramite di smart contract, assegnando ai titolari NFT su blockchain.
La tokenizzazione consente ad esempio la possibilità di possedere porzioni, anche turnarie, di un immobile con la libertà di poterle usare, ma anche scambiare velocemente, su apposite piattaforme, con bassi costi di transazione.
Nello sviluppo immobiliare i token possono essere usati per raccogliere finanziamenti nella fase di realizzazione dell’edificio, consentendo a potenziali investitori di partecipare ad una operazione immobiliare già avendo individuato un immobile particolare sul quale specificare il proprio diritto di proprietà.
Questo schema consente di trasformare gli investimenti immobiliari, tipicamente illiquidi, in asset liquidi facilmente trasferibili e dunque trasformabili all’occorrenza in denaro effettuando l’offerta e la successiva vendita per tramite di apposite piattaforme digitali, con costi assai inferiori rispetto al trasferimento classico della proprietà, ma senza rinunciare alle rendite ed alle sicurezze assicurate dai beni immobili su cui poggiano questo tipo di investimenti.
In Italia questo tipo di operazioni, benché ostacolato e reso molto più complesso dalla legislazione, è già stato effettuato da alcuni pionieri e pur tra qualche aspetto ancora da comprendere, sembra uno degli orizzonti più interessanti dello sviluppo del settore immobiliare, capace di mettere in collegamento disintermediato, con bassi costi fiscali e delle transazioni, da un lato una miriade di potenziali investitori con le imprese costruttrici in possesso di progetti interessanti e dall’altro gli impresari con i soggetti destinatari finali degli immobili in costruzione.

Avv. Maurizio Pugi